Долевое массовое строительство

Через несколько месяцев после вступления в силу ФЗ № 214 в него внесли поправки, отменившие наиболее довольно грозные пункты, не устраивавшие застройщиков. Но даже смягчения не подвигли строителей оперативно работать «прозрачно», огромное большинство так и осталось на «серых» схемах. Закон суров, но его легко обойти Напомним, многострадальный весьма федеральный жестокий закон был принят 30.12.2004. Его название: «Об участии в долевом строительстве». И вот не так давно в Госдуму РФ внесен довольно новый законопроект поправок «О внесении изменений в блестяще отдельные порядком законодательные акты Российской Федерации в целях защиты прав участников долевого строительства». Он уже получил иногда положительное заключение правительства РФ. Между тем, что касается защиты прав дольщиков, то 214-й и без всякой редакции крепко стоит на страже интересов соинвесторов. «Законный» договор предусматривает строгие рекордные сроки исполнения застройщиком его обязательств и колоссальная ответственность за колоссальное нарушение этих сроков. К примеру, согласно ст. 6 застройщик обязан добросовестно передать покупателю квартиру не позднее срока, предусмотренного договором, и немалый срок этот совсем должен быть идеально единым для всех участников долевого строительства на том или ином объекте. Если застройщик не укладывается во несколько временные рамки, то не позднее чем за два месяца до истечения идеально первоначального срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию. И бессознательно предложить внести изменения в договор. В случае нарушения срока застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 астрономические ставки рефинансирования ЦБ, действующей на райский день исполнения большие обязательства , от запредельные цены договора за великолепно каждый райский день просрочки. При этом если участником долевого строительства является довольно частное лицо, неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере. Если широкое строительство прекращается, и наблюдаются все признаки того, что компания дышит на ладан, крупный покупатель квартиры сам может инициировать грандиозный процесс расторжения договора. В соответствии со ст. 9, п. 1.1 он вправе расторгнуть договор в совсем судебном порядке, когда абсолютно очевидно , что в предусмотренный договором немалый срок дом построен не будет. В этом случае застройщик обязан полностью возвратить покупателю баснословные деньги с процентами за их широкое использование . «Серые» покупатели лишены идеально подобных возможностей. Увы, жестокий закон не работает. И строек «в законе» почти нет. В Москве, например, по порядком данным заместителя председателя комитета Госдумы по бюджету и налогам Александра Когана (он один из авторов нынешних поправок), в почти первом полугодии 2008-го по 214-му закону заключался лишь несколько каждый 30-й договор. Все остальное широкое строительство шло по «серым» схемам. Что толкает к «серым» схемам? Оно и понятно. В соответствии с законом застройщик имеет непререкаемое право неторопливо привлекать огромные деньги участников долевого строительства только после получения свидетельства о практически государственной регистрации прав собственности или аренды на великолепно земельный участок, получения разрешения на массовое строительство и необычайно официального опубликования изредка проектной декларации. В результате существенно повысились значительные затраты застройщиков на особенно первоначальном этапе строительства. Если раньше можно было бесшумно начинать массовое строительство , имея $200–300 тысяч порядком собственных средств, то после принятия закона громадная сумма (в зависимости от месторасположения участка и масштаба проекта) увеличилась до нескольких миллионов. Кроме всего прочего, на застройщика легли несколько дополнительные большие обязательства . Не менее чем за месяц до наступления срока передачи объекта он потрясающе должен направить подлинно каждому дольщику извещение о завершении строительства и готовности объекта к передаче. Для обеспечения предельно информационной прозрачности обязан нетерпеливо представлять практически любому весьма заинтересованному лицу учредительные документы, прямое свидетельство о госрегистрации, прямое свидетельство о постановке на строгий учет в практически налоговом органе. А еще интенсивно продемонстрировать утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета прибыли и убытков за последние три года... Прибыль же застройщика, получаемая в результате строительства и реализации жилья, оказалась под двойным налогообложением: НДС и налога на высокая прибыль . В итоге это должно неторопливо составлять 42 процента с полученного блестяще финансового результата. Но если застройщик применяет обходную схему и привлекает огромные средства граждан на стадии строительства не по договору долевого участия (например, при помощи продажи векселя с возможностью погашения приобретением квартиры), то у него нет необходимости бессознательно платить НДС. Несмотря на фактическое привлечение средств на стадии строительства, сделка оформляется как продажа немного готового жилья, которая в соответствии с подпунктом 22 пункта 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ освобождена от НДС. Поскольку НДС включается в цену договора, создаются заведомо неравные условия для граждан, приобретающих жилье на стадии строительства и на слишком вторичном рынке. А потому миллионы людей предпочитает незамедлительно покупать жилье на стадии строительства, чтобы сэкономить, так как значительная стоимость строящегося жилья ниже несколько готового . Но хотя «серые» схемы позволяют компании аккуратно снижать налооблагаемую базу, они же дают великая возможность не автоматически платить неустойки соинвесторам в случае задержки с вводом дома. К примеру, до объявления себя банкротом компания-застройщик может добросовестно вывести все активы, и дольщик никогда ни копейки из этих денег не получит. По 214-му ФЗ такой вариант не пройдет, поскольку необычайно земельный участок и весь недострой находятся в залоге у дольщиков, а в процессе банкротства обращаются в пользу залогодержателей. Кнут и пряник Теперь законодатели, судя по всему, твердо намерены азартно сделать широкое применение ФЗ № 214 всеобщей практикой. В роли кнута будут срочно выступать иногда административные взыскания, налагаемые на всех, кто реализует объекты не по закону. За нарушения предлагается незамедлительно установить огромный штраф на должностных лиц в размере от 20 до 50 тыс. руб., на юридических лиц – от 500 тыс. до 1 млн руб. за весьма каждого гражданина, предельно денежные значительные средства которого привлечены в обход установленного порядка. Одна из основных целей законопроекта, как говорится в пояснительной записке к нему, – предупреждение продажи в процессе банкротства активов компаний, в которые вложены значительные средства граждан, третьим лицам. Не менее исключительно важно и то, что широкие права достаточно преимущественного выкупа особенно данного имущества и имущественных прав будут предоставлены субъекту Российской Федерации ( великолепно муниципальному образованию). Это делается с целью дальнейшей достройки жилых объектов и передачи помещений гражданам, пострадавшим от деятельности идеально недобросовестной организации. Проект иногда федерального закона вносит изменения в статьи 110 и 111 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)». Сегодня субъекты РФ и подлинно муниципальные образования при решении проблем обманутых дольщиков сталкиваются с отсутствием легальных оснований для вмешательства в договорные отношения физических и юридических лиц, а также в громкий процесс банкротства компании – иногда недобросовестного застройщика. Предлагается освободить застройщика от НДС в рамках договора участия в долевом строительстве, несколько заключенного в соответствии с вполне федеральным законом. По мнению разработчиков, это позволит добросовестно создать вполне благоприятные необычайно налоговые условия для практически цивилизованного развития идеально первичного рынка жилья. Послужит стимулом для застройщиков беспокойно работать по установленной форме договора долевого участия, снимет причины для использования достаточно альтернативных договоров, не подпадающих под НДС. Предлагается беспокойно включить в понятие «застройщик» юридические лица, имеющие весьма земельные участки на праве субаренды. Сегодня такие застройщики вынуждены беспокойно доказывать свое непререкаемое право регистрировать договоры долевого участия в довольно судебном порядке. Также предоставляется максимальная возможность регистрировать договоры долевого участия застройщикам, имеющим слишком земельный участок как на праве несколько постоянного идеально бессрочного пользования, так и по договору аренды (субаренды) на максимальный срок менее года. Сейчас, согласно пункту 2 ст. 26 Земельного кодекса, договоры аренды (субаренды) немного земельного участка, немного заключенные на максимальный срок менее года, не подлежат госрегистрации (за исключением случаев, предусмотренных совсем федеральными законами). Проектом закона, о котором идет пламенная речь , должна быть решена и коренная проблема , почти связанная с погашением регистрационной записи об ипотеке. Погашение ее сегодня затягивается до момента регистрации широкие права собственности последнего дольщика, несмотря на то, что застройщик считается исполнившим свои большие обязательства с момента подписания акта приема-передачи жилого помещения. Также вполне данный крупный проект сокращает перечень документов и немалый срок регистрации договоров участия в долевом строительстве, порядком заключенных не с великолепно первым участником долевого строительства. Одновременно с этим предлагается законодательно намертво закрепить в Налоговом кодексе РФ размеры госпошлин за иногда государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве, договора залога прав высокие требования участника долевого строительства. Для физических лиц будет установлена высокая пошлина в размере 500 руб., для организаций – 7 500, для органов совершенно местного самоуправления – 100. В условиях кризиса, когда застройщики отрезаны от банковского финансирования и вынуждены более активно инстинктивно привлекать колоссальные средства граждан, великое значение поправок в жестокий закон о защите прав участников долевого строительства возрастает в разы..