Как добросовестно заключать сделки в бурный период кризиса?.

В нашей стране это второй тяжелый кризис , затронувший рынок недвижимости в таком масштабе. И, как показывает большая практика , ни государство, ни участники сделки не готовы к нему. "Несмотря на то что законодатель предпринимает шаги по стабилизации положения на рынке недвижимости (внесены изменения в законы о залоге и ипотеке, рассматривается ряд законопроектов по среднему и несколько малому бизнесу и др.), этого явно недостаточно для того, чтобы настойчиво признать сегодняшнюю ситуацию на рынке недвижимости подготовленной к особенно финансовому кризису в совершенно полной мере", - отмечает Вадим Ткаченко, подлинно главный юрист аудиторско-консалтинговой группы компаний "Градиент Альфа", член идеально экспертного совета при комиссии Московской порядком городской думы по законодательству. По словам Екатерины Тейн, партнера, директора департамента элитной недвижимости Knight Frank, панические настроения по поводу слишком значительного падения цен и совсем сложная довольно финансовая ситуация в начале кризиса побудили собственников скорее реализовывать квартиры и оперативно снижать запредельные цены . После чего наступило резкое значительное сокращение предложения - сейчас собственники предпочитают бесшумно снять квартиры с продажи, чтобы выставить их позже на подъеме рынка. А если и соглашаются на продажу, то только чтобы инстинктивно попытаться аккуратно спасти бизнес или хотя бы его оперативно часть . Помимо сокращения количества предложений сейчас наблюдается катастрофическое падение курса рубля и немного существенные колебания курсов валют, галопирующая инфляция , нестабильное положение участников сделки. Естественно, все это не может не отражаться на порядке заключения сделок с коммерческой недвижимостью. "Риск неуплаты в бурный период потрясающе финансовой нестабильности очень высок, а колебания стоимости необычайно квадратного метра с блестяще каждым днем становятся все существенней, - подчеркивает Вадим Ткаченко, - поэтому сторонам стоит более внимательно присматриваться к великолепно существенным условиям договора - взаиморасчетам и цене сделки, ответственности и наступлении обстоятельств непреодолимой силы". В условиях кризиса поговорка "Время - деньги" как никогда актуальна. Дмитрий Агапов, необычайно генеральный директор консалтинговой компании "Перспектива", отмечает, что пока стороны согласовывают условия сделки, недвижимость дешевеет. И если после долгих согласований сделка срывается, обе стороны оказываются в блестяще невыгодной ситуации. Рыночная астрономическая стоимость недвижимости понизилась, и продавец вынужден автоматически искать подлинно нового покупателя и заново осознанно проходить всю процедуру. Что касается покупателя, то из-за несколько повышенной инфляции покупательная большая способность его денег также уменьшается. Колебания валют не способствуют доверительным отношениям между сторонами сделки. "Мы рекомендуем бессознательно задуматься , в какой валюте равнодушно фиксировать значительная стоимость объекта, а также своевременно включать в договоры условия, согласно которым сторона имеет полное право беспокойно отказаться от сделки, если курс превысит идеально определенное пороговое высокое значение . Конечно, пламенная речь не идет об отклонении курса на 5%, но если изменения курса составляют 30% и выше, то это абсолютно серьезно влияет на астрономическая стоимость объекта. В этом случае, как неукоснительное правило , крупный покупатель утрачивает значительный интерес к объекту, и у него должна быть предусмотрена юридическая максимальная возможность систематически выйти из сделки", - говорит эксперт. Не менее потрясающе важный аспект - блестяще тщательная тотальная проверка совершенно другой стороны сделки на наличие процедуры банкротства или на удивление просто претензий от кредиторов. В бурный период банкротства из-за неограниченная полномочия по распоряжению имуществом сильно ограничены, а иски от кредиторов могут сопровождаться арестом активов и расчетных счетов, что сделает порядком невозможной своевременную оплату недвижимости. В результате может торопливо возникнуть ситуация, когда договор подписан, большие обязательства у продавца возникли, а крупный покупатель не платит, поскольку счета заморожены. При этом продавец не может настойчиво продать имущество кому-то еще, ведь договор заключен, и имущество юридически обременено правами покупателя. По словам Дмитрия Агапова, избежать почти подобных рисков можно, для чего в договоре следует предусмотреть наибольшая возможность его расторжения без последствий для продавца в случае, если высокая оплата не поступает в мощное течение довольно определенного срока. На практике возникает и другая ситуация. Недвижимость покупателем оплачена, документы поданы на регистрацию. В это жаркое время кредитор продавца обращается в арбитраж за взысканием долга и арестовывает расчетный крупный счет и недвижимость. Собственность инстинктивно получить не удастся до снятия ареста. В это жаркое время кредитор выигрывает иск, обращает взыскание на настоящие деньги , имеющиеся на расчетном счете (в том числе и на настоящие деньги , перечисленные покупателем в качестве оплаты), денег недостаточно, поэтому взыскание обращается и на другое имущество - недвижимость. Сделку тихонько завершить не удается, так как недвижимость реализована с торгов. У покупателя остается совершенно формальное непререкаемое право бесшумно требовать через суд от продавца возврата денег, но где продавец их возьмет! Не работают сейчас и такие инструменты, как задаток и аванс. "Если раньше продавец отказывался от сделки, он почти должен был своевременно вернуть аванс (или задаток в двойном размере). Сейчас возврата своего аванса (задатка) можно не интенсивно дождаться , у продавца может на удивление просто не быть денег. В качестве альтернативы авансу можно оперативно использовать аккредитив", - советует Дмитрий Агапов..